Hoppa till huvudinnehåll Hoppa till senaste nytt Hoppa till ortsmeny Hoppa till sektionsmeny Hoppa till informationsmeny
Logotyp Sydnärkenytt
27 January 2021
Tipsa: 073-094 57 58

Miljonerna rullade när Tivedsgården såldes

Tivedsgården såldes för 100 000 kronor till ett privat vårdbolag. Foto: LG Månzon, grafik/Sandra WallinTivedsgården såldes för 100 000 kronor till ett privat vårdbolag. Foto: LG Månzon, grafik/Sandra Wallin

Ett helt vårdboende till priset av några Friggebodar. Det blev resultatet när Laxå kommun sålde Tivedsgården i Finnerödja för några år sedan. För köparen, ett privat företag, blev det en bra affär, och nu startar man upp ny omsorgsverksamhet i lokalerna.

Vad får du för fastighet för 100 000 kronor?

Svar: inte mycket. Men för denna blygsamma summa fick köparen av Tivedsgården ca 3 300 kvadratmeter lokalyta innehållande lägenheter, samlingsytor, kök, duschar och toa och därtill 10 000 kvadratmeter tomt med exponeringsläge ut mot E20.

Ett komplett vårdboende alltså, sålt av Laxå Kommuns Fastighetsbolag, LKFAB, ett beslut med politisk enighet.

– Visst gjorde vi en bra affär, absolut, säger Esmail Ghotbi, ägare till Tivedens Fastigheter AB som nu äger Tivedsgården. Men vi var de enda intressenterna – och det fanns onekligen en hel del att göra åt lokalerna.

HVB-hem planeras

I ”nya” Tivedsgården är det tänkt bli HVB-hem med 25 platser för unga missbrukare. Tillstånd har sökts, men ännu har inte IVO gett sitt godkännande. Esmail Ghotbi med kollegor har i liten skala börjat med ett stödboende för vuxna. Bolaget som driver verksamheten heter Tiveda Vård och Behandling AB, ett bolag med anknytning till Tivedens Fastigheter.

Esmail Ghotbi har flerårig erfarenhet av arbete inom vård och behandling och inom rättspsykiatrin, på psykiatriboenden och varit delägare i ett asylboende i Olshammar. Av en slump fick han veta att Tivedsgården var till salu.

– Jag såg det på Blocket, ringde mäklaren, gjorde lite research. Och utrymmena passade perfekt för den verksamhet jag tänkt mig.

Bara ett krux

Den 1 januari 2019 tillträdde det nya bolaget lokalerna. Det var bara ett krux, eller ja, kanske detta inte var så tokigt ändå. Laxå kommuns särskilda äldreboende med 12 personer som bodde där blev nämligen kvar. Om allt gått enligt plan skulle boendet ha flyttat till Ramundergården i Laxå men så blev det inte. Ramundergården byggdes om, men arbetet var försenat.

Tivedens Fastigheter fick då in hyra från kommunen för lokalerna: 173 000 kronor i månaden.
– Det var mer eller mindre ett villkor från Laxå kommun att kommunens verksamhet fick bli kvar i lokalerna tills det var inflyttningsklart i Ramundergården, säger Esmail Ghotbi. Först var det sagt tre månader, fram till mars 2019, sedan förlängdes det i perioder hela året och fram till i höstas, 2020.

Kommunen sålde men fortsatte hyra

Bo Rudolfsson (KD) som är kommunstyrelsens ordförande säger inte emot.

– Det var sagt tre månader men sedan blev det längre eftersom utbyggnaden av Ramundergården försenades. Och när coronan kom 2020 blev det ytterligare förlängt.

Sammanlagt hyrde kommunen in sig i lokalerna under hela 2019, till och med hösten 2020. Första räkenskapsåret har kommunen betalat hyreskostnad på 2,1 miljoner kronor men sluppit driftskostnaden på 0,8 miljoner.

Rörelseresultatet, vinsten, för det nya ägarbolaget blev 1,3 miljoner kronor det första verksamhetsåret. Siffran blir högre om man räknar in 2020.
Hyrespengarna för Tivedsgården gick inte till det kommunala fastighetsbolaget, utan till de nya ägarna. Pengarna försvann därmed från kommunen. Men det nya bolaget fick onekligen en raketstart.
Konstruktionen med att betala hyra till ett privat bolag har mött kritik i sociala medier. Och så här har socialdemokraten Therese Magnusson i kommunen uttryckt det: ”Det är verkligen stor skillnad att betala en hög hyra till ett eget bolag mot att samma summa går till en extern aktör”.

Raketstart

Varför var det så bråttom att sälja Tivedsgården? Varför behöll inte kommunen lokalerna tills Ramundergården var helt färdigbyggt?

– Utifrån de höga driftskostnaderna beslöt en enig styrelse i LKFAB att det skulle säljas. De ska bara se till bolagets bästa, säger Bo Rudolfsson.

Fastigheten Tivedsgården bjöds ut på marknaden genom Fastighetsbyrån i Laxå och den fanns på Hemnet mellan 15 maj och 30 augusti 2018. Annonsen gav 3323 besökare, varav 323 visade extra intresse enligt Hemnet. Men påringningarna till Fastighetsbyrån var få, berättar mäklaren Andreas Jinnestrand.

– Vi kämpade länge med att hitta en köpare men det var trögt, säger han.

Det var budgivning som gällde. Den värdering som fanns var Fastighetsbyråns egen, som beräknade värdet till under en miljon kronor, 2017.
Men det nya företaget fick det för 100 000 kronor.
– Först var budet 50 000 kronor, men det förhandlades upp till 100 000, säger Bo Rudolfsson.

“Det var jättebilligt”

Ett lågt försäljningspris, tycker många?

– Jag håller med, det var jättebilligt, säger Bo Rudolfsson, men om ingen annan bjuder? Och styrelsen för LKFAB såg att det var stora kostnader att ha det kvar. Det togs fram olika förslag, det var mycket investeringar i värme och ventilation som behövde göras, men det var inte gratis.

Varför högg inte fler på lokalerna? Det ligger onekligen strategiskt om någon ska bedriva omsorgsverksamhet, närhet till flera olika regioner.

– Det hade varit stora kostnader för renoveringar och investeringar för att minska driftskostnaderna. Skulle boendet gjorts om till lägenheter hade det inneburit 10 000 – 20 000 kronor per kvadratmeter, säger Mattias Looström, VD för Laxåhem och Laxå Kommunfastigheter.

Tidigare bud på 3,5 miljoner

Tivedsgården har dock haft ytterligare en spekulant, 2017, året innan försäljningen. Budet var då 3,5 miljoner kronor.
Det var Polstjärnan Sverige AB som var på hugget. Företaget som tidigare haft boende i Laxå för ensamkommande barn var nu intresserade att utöka sitt affärsområde med ett korttidsboende. Lokalerna Tivedsgården var inte utannonserade vid den tiden. Företagets ägare hade vid möten med kommunens tjänstemän fått vetskap om att fastigheten kunde vara till salu, i samband med att det planerades för ett nytt äldreboende i centrala Laxå.
Ägarnas bud mejlades in maj 2017 till Laxå Kommunfastigheter. Det var baserat på uppgifter från Laxå kommuns fastighetsansvarige.
Karin Boström, som vid den tiden var VD, avrådde från köp av fastighet i den storleksklassen och dess skick.

VD avrådde: “för dåligt skick”

– Delar av fastigheten var i ett så dåligt skick att det skulle vara svårt att bedriva verksamhet där. Det hade behövts åtskilliga miljoner i renovering och ombyggnad. Vilket med största sannolikhet var bakgrunden till att Laxå kommun ville bygga nytt. Det hade förmodligen varit svårt att bedriva och starta ny verksamhet i Tivedsgården. Och eftersom kommunen byggde nytt i Laxå skulle ju platsbehovet minska i den befintliga verksamheten, säger hon.

Lokalerna var dessutom dåligt anpassade, menar Karin Boström, med små avdelningar och stora renoveringsbehov och investeringar.
Vid tiden för fastighetsaffären, under våren 2017, slutade Karin Boström som VD. Ägarna gjorde då en förnyad utredning om möjligheterna till ett köp.
– Så länge som jag var kvar, var ägarna fortsatt mycket intresserade av att se vilka möjligheter som fanns för olika former av verksamhet och samarbete, säger Karin Boström.

Svårt få klarhet

Varför affären inte blev av har varit svårt att klarhet i. En spekulation som funnits är att Polstjärnan backade eftersom Laxås socialdemokrater överklagat beslutet i fullmäktige att sälja. Att frågan drog ut på tiden.

Karin Boström kan inte bekräfta riktigheten i det senare påståendet, men som hon säger:

- Det skulle inte förvåna mig om ägarna backade därför att det drog ut på tiden och att gjordes en fördjupad bedömning av affären.

Ägarna till Polstjärnan valde 2018 att sätta företaget i konkurs och att endast behålla delar av verksamhet inom vård- och omsorg i moderbolaget Polyarnaya AB.

Kan vara lagbrott

Det som ytterligare komplicerar bilden av fastighetsaffären är att Laxå kommun eventuellt kan ha gjort sig skyldiga till ett lagbrott. Enligt kommunallagen får inte kommunal egendom säljas till underpris som då skulle kunna gynna en privat aktör.

Den brännande frågan är om försäljningssumman var ett underpris. Kolla taxeringsvärdet går inte. Det finns nämligen inget taxeringsvärde för fastigheter av den här typen – vårdboende – som därmed är skatte- och avgiftsbefriade.

Karin Boström som har erfarenhet från upphandlingar, har reagerat på överenskommelsen som kommunen gjorde om hyran.

– Konstruktionen med att sälja med hyresintäkt innebär ju att priset är ett underpris – eftersom det direkt gav utrymme för vinst för företaget som köpte.

I debatten kring försäljningen har någon sagt att Polstjärnans mångmiljonbud kanske kunde ses som vägledande för fastighetens marknadsvärde. Men kan det tänkas att värdet faktiskt är åt andra hållet?

“100 000 inget orimligt pris”

Sydnärkenytt kontaktade Fredrik Brunes, doktor i bygg- och fastighetsekonomi på KTH. Vi skickade honom tillgängliga handlingar på fastigheten, även bilder. Efter att ha bollat fram och tillbaka med siffror i en beräkningsmodell är han tveksam till att fastigheten betingar ett större värde.

– Utan att ha sett kåken eller ordentligt utrett hyresnivåer, drift- och underhåll, direktavkastningskrav eller underhållskostnad så är det kanske inte helt orimligt med en köpeskilling på 100 000 kronor. Det blir cirka 40 kr/kvm, boarea. Byggnadernas värde är nog relativt låga, säger han med stor reservation för att han varken sett huset eller har det beräkningsunderlag som krävs.

Nya Tivedsgården tar form

I Tivedsgården på Kyrkvägen 10 i Finnerödja tuffar verksamheten på, och ännu mer sedan de sista 12 boenden flyttat till Ramundergården i höstas.

Esmail Ghotbi och kollegor har med gemensamma krafter kommit långt i upprustningen av lokalerna. Och det har varit mycket arbete, säger han.

– Vi har jobbat 13-14 timmar om dygnet i sträck och gjort så mycket själva som vi bara kan. Rummen är fullutrustade, det är nya ytskikt, rörmokare har gått igenom VVS, brandsystemet är godkänt, och en avdelning är nu helt klar.

Till sommaren ska solceller monteras upp för att få ned energiförbrukningen. Idag värms anläggningen upp med pellets, och driftskostnaden vid full verksamhet är just nu cirka 1,4 miljoner kronor årligen.

Renoverat för en miljon

– Vi har hittills lagt ned runt en miljon kronor i byggnaden och det återstår fortfarande en hel del att göra, inte minst på utsidan och i trädgården.
När verksamheten kommit igång beräknas omkring 30 personer behöva anställas.

– Läkare ska finnas på plats, sjuksköterskor – även psykiatrisk sköterska, undersköterskor. Ja, allt det som behövs kommer att finnas, säger Esmail Ghotbi.

I Laxå kommun finns stora förhoppningar om att verksamheten med HVB boende snart kommer igång; i första hand för att det skapas arbetstillfällen.

Det enda som saknas just nu är tillstånd från IVO.

BAKGRUND

2016 tog kommunen beslut om att de särskilda äldreboendena Edegården i Hasselfors och Tivedsgården i Finnerödja skulle centraliseras till Ramundergården
i Laxå. Avsikten var i första hand att effektivisera och få lägre kostnader.

Ramundergården började byggas ut och förnyas, men bygget blev försenat. Ett byggföretag gick i konkurs, och det behövdes även göras större förändringar i lokalerna och därmed ökade byggkostnaderna. Förändringar som gjordes var att alla rum skulle få kök, större balkonger, ombyggnad av storköket, andra verksamhetsanpassningar.

Fördröjningen gjorde att 12 boende på Tivedsgården fick bo kvar längre innan de kunde flytta in till det nya hemmet i Laxå. Kommunen hyrde då platser av det nya bolaget Tivedens Fastigheter AB.

Edegården i Hasselfors är liksom Tivedsgården nu utflyttade. Edegården är kvar i kommunens ägor. Vad som ska hända med fastigheten är oklart. Laxå kommun inväntar svar från en bostadsenkät, vilket bostadsbehov som finns, om det exempelvis behövs fler seniorlägenheter i kommunen.

Beslutet att sälja Tivedsgården togs först i full enighet av de politiska ledamöterna i LKFAB. I kommunfullmäktige kom frågan upp 2018 – men där yrkade S avslag. Det blev votering, och där vann ja-sidan med 20 – 9. Röstningsprocessen överklagades av S eftersom man inte fick igenom en votering på mötet.

Kommentera artikeln
Publicerad: 2020-12-31 11:10
ANSVARIG UTGIVARE: LARS LITZÉN Föreningen Kanal Regional:Sydnärkenytt och Kumlanytt ges ut av föreningen Kanal Regional. Vi finns på webben, som papperstidning, sänder lokal-tv och producerar närradio. Sedan 2007 har Kumlanytt levererat nyheter till Kumlas medborgare. 2012-2013 startade vi nyhetssidor även i Hallsberg, Askersund och Lekeberg. Kontakt:Kontakta redaktionen för tips och synpunkter. Lars Litzén, ansvarig utgivare: 073 - 094 57 58, redaktion@kumlanytt.se Post och besöksadress: Västra Drottninggatan 11, 692 33 Kumla.