Viktigt plus för Hallbo efter jätteförsäljningen

År 2022 blev ett annorlunda år i Hallsbergs bostadsstiftelses historia. Cirka 40 procent av allmännyttan gick över i privat regi, en affär som ansvariga försvarade med att ”vi har inget val”.

För att kunna ta tag i sitt svårt eftersatta underhåll, och betala lån som förföll, sålde Hallbo 477 lägenheter och ett större antal lokaler till SIBE förvaltning AB. 

-Vi kan konstatera att det blev väldigt lyckat. SIBE är beredda att satsa när vi inte har pengar. Nyligen bekostade de exempelvis nya garageportar i kvarteret Regnbågen, säger Rikard Bergström, fastighetschef hos Hallbo.

En del i försäljningen var att SIBE valde att köpa samtliga förvaltningstjänster av Hallbo. Avtalet är skrivet på två år, med option på ytterligare två år om parterna trivs med varandra.

Måna om hyresgästerna

-Det rullar på bra. Ägarna till SIBE är lika måna som vi om att hyresgästerna ska få det trivsamt, och de förstår att saker och ting kostar.

Det är en glad skara som möter upp när Sydnärkenytt besöker Hallbo. Förutom Rikard Bergström deltar ekonomichef Pamela Kachoah och kundtjänstchef Kirsi Aronsson. 

Tack vare försäljningen har de kunnat rot-renovera sina sämsta hus i Pålsboda där stammar och el i princip hade rasat samman. Nu väntar en liknande genomgång i Vretstorp, efter det står Nytorgsgatan 6–8 i Hallsberg på tur.

Blir det något nybygge som ni har pratat om?

-Vi håller på och undersöker det, och får se vad vi har för utrymme kvar efter de större renoveringarna, säger Pamela Kachoah.

-Det rör sig i så fall om 20–40 lägenheter i Sköllersta och Östansjö, tillägger Bergström.

Betalat av på lån

Före försäljningen hade Hallbo 499 miljoner kronor i låneskuld, pengar som Hallsbergs kommun står som borgenär för. Förra året betalade Hallbo av 22 miljoner på den skulden.

Av bokslutet framgår vidare att Hallbo alltjämt har kortfristiga skulder till kreditinstitut på 111 miljoner kronor, det vill säga skulder som förväntas betalas inom ett år.

-Det stämmer. Det är skulder som förfaller under 2023 och de kommer vi att betala in under året. Vi har pengar från försäljningslikviden till det, förklarar ekonomichefen.

Tanken är att ytterligare lån ska betalas in år 2024. Frågan om hur mycket bestäms i samråd med Hallsbergs kommun, menar Pamela Kachoah, utifrån kommunens behov av borgensutrymme.

Nu avslöjas priset

En central fråga i sammanhanget är hur mycket pengar Hallbo fick för fastigheterna som de sålde. Priset har varit hemligt, på köparens önskemål. Men en årsredovisning från en kommunal bostadsstiftelse är offentlig. 

I bokslutet redovisas det hela som ”försäljning av materiella tillgångar”. Där framgår att Hallbo har fått in 442,5 miljoner kronor.

Är det summan ni fick för husen?

De tre cheferna förklarar än en gång att köparen inte vill skylta med priset. Men de inser dilemmat, och ber att få ajournera sig en stund. Efter det väljer de att svara:

-Inte på kronan.

Således kan någon mer materiell tillgång som Hallbo har sålt dölja sig i den redovisade summan. Men den större delen torde komma från försäljningen av fastigheterna.

Hur länge räcker pengarna?

Jämfört med när Hallbo renoverade kvarteret Regnbågen, då en vidlyftig budget sprack flera gånger, råder i dag stor försiktighet i stiftelsen med ekonomin. Ändå är en intressant fråga hur planen framåt ser ut, hur pengarna ska räcka till.

År 2017 sålde Hallbo 300 lägenheter till Akka egendom. Även de pengarna skulle gå till renovering och att lösa lån. Fem år senare såldes alltså 477 lägenheter av samma skäl, för att klara underhåll och lösa lån.

Behöver ni sälja mer igen när pengarna tar slut?

-Nej, det finns inga planer på att sälja något mer. Vi kan hantera det vi har nu. Ta upp nya lån kommer vi inte att göra heller. 

Pengarna från försäljningen sitter nu på ett sparkonto och ger bra ränta, uppger Rikard Bergström. Lån som går ut betalas med pengar från den kassan.

Pamela Kachoah uppger att de har lagt en minusbudget för år 2023. Enligt senaste prognosen ligger de dock lite plus. 

Hon påminner om att alla rot-renoveringar de gör är också pengar som höjer värdet på fastigheterna.

Driften är den stora utmaningen

Orosmolnet på himlen är svårigheten att få ihop till driften. Hallbo behövde egentligen ha 7,26 procent i hyreshöjning, men uppgörelsen med Hyresgästföreningen hamnade på 4,5.

I bokslutet beskrivs konsekvenserna. Utfallet täcker inte de stora kostnadsökningarna under 2022. Priset på el och fjärrvärme, räntekostnader samt inflation påverkar resultatet och kommer följa med in i år 2023 och sannolikt 2024.

-Vi är inte precis ensamma i den här sitsen. Noggranna kostnadsuppföljningar, hela tiden, tillhör vardagen. Vi har lärt oss av tidigare misstag.

Lyckligt lottade 

Hallbo är ändå lyckligt lottade, menar de tre cheferna, som har förvaltningsavtalet med SIBE som grund. Från detta kommer 40 procent av intäkterna.

-Avtalet är jätteviktigt, och har gjort att vi kunnat ha kvar vår personalstyrka efter försäljningen. Vi håller på att se över om vi kan få fler uppdrag inom förvaltningen.

Kirsi Aronsson berättar att de har 25 medarbetare på lönelistan i dagsläget. Till skillnad mot de turbulenta åren då många slutade verkar det populärt att jobba på Hallbo i dag.

-När vi annonserade ut en tjänst som uthyrare nyligen så fick vi 110 sökande, säger hon. 

Stiftelsen behövde även tillsätta en ny tjänst som ekonomiassistent, och befarade att den rekryteringen skulle bli svår. Men de fick 50 sökande att välja på. 

Här är fastigheterna Hallbo
sålde för cirka 442,5 milj kr

Västra Storgatan 3–5 i Hallsberg

Västra Storgatan 9–15 (4 höghus)

Nytorgsgatan 18–86 i Hallsberg (Regnbågen)

Falkvägen 5–12 i Pålsboda

Skolgatan 11–21 i Vretstorp

Knölagatan 10–14 i Vretstorp

Klockarvägen 28–68 i Sköllersta (radhus)